Koniec solidarnej odpowiedzialności za podatek od nieruchomości? Ministerstwo Finansów zapowiada zmiany

Obecnie, jeśli dom, czy działka czy garaż mają dwóch lub więcej współwłaścicieli, gmina może – na podstawie tzw. solidarnego obowiązku podatkowego – ściągnąć cały podatek od nieruchomości od jednej, dowolnie wybranej osoby. W praktyce prowadzi to do sytuacji, w których jeden ze współwłaścicieli reguluje zobowiązanie za pozostałych, zwłaszcza gdy między nimi dochodzi do konfliktu.

Ministerstwo Finansów opublikowało założenia do projektu nowelizacji (nr z wykazu prac legislacyjnych: UD466), który ma to zmienić. Kluczowe propozycje to:

• zniesienie solidarnej odpowiedzialności za podatek od nieruchomości oraz solidarnego obowiązku podatkowego – każdy współwłaściciel ma odpowiadać wyłącznie za swój udział w nieruchomości,
• likwidacja obowiązku składania przez nowego właściciela informacji o nabyciu nieruchomości i przeniesienie tego obowiązku na notariusza, który przesyłałby organowi podatkowemu wyciąg z aktu notarialnego,
• wyłączenie z opodatkowania gruntów oraz budynków (lub ich części) zajętych przez urzędy gmin, starostwa powiatowe, urzędy marszałkowskie i urzędy metropolitalne,
• wyłączenie z podatku nieruchomości gminnych objętych zwolnieniem oraz gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste gminy.

Opodatkowanie według udziałów – co ze współwłasnością łączną i małżonkami?

Zgodnie z założeniami, przy współwłasności w częściach ułamkowych obowiązek podatkowy będzie ustalany proporcjonalnie do udziału każdego współwłaściciela. Podobna zasada – oparta na fikcji prawnej udziałów równych – ma objąć współwłasność łączną i współposiadanie.

Odrębnie uregulowana zostanie sytuacja majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską – szczegóły poznamy dopiero po opublikowaniu projektu nowelizacji. Nie można wykluczyć, że małżonkowie będący współwłaścicielami np. domu będą rozliczać podatek od nieruchomości po połowie, z zachowaniem możliwości dobrowolnego uregulowania całości zobowiązania przez jedno z nich.

Jak komentuje Michał Nielepkowicz, partner w Thedy & Partners:

„Wprowadzenie ogólnej zasady, że współwłaściciele odpowiadają wyłącznie za swój udział, powinno wyeliminować wątpliwości, jakie na co dzień powstają przy rozliczaniu podatku od nieruchomości w przypadku współwłasności”.

Ekspert podkreśla, że najistotniejsze jest jednak wyeliminowanie ryzyka egzekucji całego podatku od jednego, dowolnie wybranego współwłaściciela – co dotychczas było możliwe, jeśli nie wszyscy współwłaściciele wywiązali się ze swojej części zobowiązania.

Mniej formalności po zakupie nieruchomości

Druga istotna zmiana dotyczy zniesienia obowiązku składania przez osoby fizyczne odrębnej informacji o nabyciu lub zbyciu nieruchomości mieszkalnej. Obowiązek ten miałby przejąć notariusz, przekazując organowi podatkowemu wyciąg z aktu notarialnego.

Jak zauważa Michał Nielepkowicz, w praktyce osoby fizyczne często zapominają o złożeniu takiej informacji, błędnie zakładając, że wszelkich formalności dopełnia notariusz. Proponowana zmiana miałaby nadać temu przekonaniu podstawę prawną i zdjąć z podatników ryzyko spóźnionego złożenia dokumentów.

A co z przedsiębiorcami?

Michał Nielepkowicz zwraca uwagę, że choć Ministerstwo Finansów regularnie porządkuje przepisy o podatku od nieruchomości, zapowiedziane zmiany nie odpowiadają na najbardziej palące potrzeby biznesu. Zdaniem eksperta przedsiębiorcy powinni traktować tę nowelizację przede wszystkim jako sygnał, że ustawodawca dostrzega obszar podatku od nieruchomości – i liczyć na to, że w ślad za nią pojawią się kolejne, bardziej oczekiwane przez firmy rozwiązania.

Na projekt nowelizacji, a wraz z nim na szczegóły dotyczące m.in. rozliczeń między małżonkami, trzeba jeszcze poczekać.

Na podstawie: Łukasz Zalewski, Business Insider Polska, 12.09.2026, z komentarzem Michała Nielepkowicza, partnera Thedy & Partners.