Zamiana nieruchomości a VAT – ważny wyrok NSA
Umowy zamiany nieruchomości coraz częściej pojawiają się w praktyce biznesowej. To wygodny sposób na optymalne wykorzystanie posiadanego majątku, bez angażowania dodatkowego kapitału. Pojawia się jednak pytanie – jak ustalić podstawę opodatkowania VAT, gdy wartości wymienianych nieruchomości nie są sobie równe, a strony nie przewidują żadnych dopłat?
Wyrok NSA z 10 września 2025 r.
Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. I FSK 1148/22) jednoznacznie przesądził tę kwestię. Zdaniem sądu:
Podstawę opodatkowania w zamianie stanowi realna wartość świadczenia otrzymanego, a nie wartość nieruchomości wydawanej.
Stan faktyczny sprawy
-
wartość nieruchomości przekazywanej przez spółkę: 1.507.900 zł netto,
-
wartość nieruchomości otrzymanej od spółki A: 302.300 zł netto,
-
strony zawarły umowę zamiany bez dopłat.
NSA wskazał, że skoro jedynym wynagrodzeniem jest działka i sieć ciepłownicza o wartości 302.300 zł, to właśnie ta kwota – zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT – stanowi podstawę opodatkowania.
Znaczenie orzeczenia
-
Potwierdza jeden z możliwych schematów rozliczeń podatkowych przy zamianach nieruchomości.
-
Ma praktyczne znaczenie dla deweloperów, spółek infrastrukturalnych oraz podmiotów zarządzających portfelami nieruchomości.
-
Pokazuje, że każdy przypadek powinien być analizowany indywidualnie.